Ingatlan adásvételnél az egyik leggyakoribb kérdés, hogy a foglaló vagy előleg között mi a különbség, és melyiket érdemes a vevőknek választani?

Jogilag a kettő nem ugyanaz. A különbség akkor válik igazán fontossá, amikor valami nem a terv szerint alakul.

Alapszabály: ha minden rendben megy, mindkettő beleszámít a vételárba. A foglaló és előleg közötti különbség az, amit a legtöbb vevő alábecsül:

• Előleg: a vételár egy része → ha az ügylet meghiúsul, főszabály szerint visszajár
• Foglaló: biztosíték → ha a vevő hibájából hiúsul meg, elveszik

Mivel a foglaló az önerőnk része, sok vevő esetén akár az egész lakásvásárlás kútba eshet egy elhamarkodott vételi ajánlat hatására.

Mit jelent az önerő valójában?

Sokan kérdezik: miből áll az önerő? Egyszerűen fogalmazva az önerő az a pénz, amit nem a bank ad.

Ide tartozik:

• bankszámlán lévő megtakarítás
• eladásból származó bevétel
• ajándék (igazolható forrásból, pl. szülőtől)
• állami támogatás

A bank szempontjából nincs különbség: amit már kifizettél, az önerő. Ez általában a vételár 10-30%-a. Ha pedig az adásvételi szerződés szempontjából nézzük, akkor az önerő a foglaló és az előleg összege.

Visszajár a foglaló, ha nem kapok hitelt?

A rövid válasz: általában nem jár vissza. A Kúria jogegységi gyakorlata szerint a foglaló sorsa attól függ, ki felel a meghiúsulásért – nem attól, hogy ez a személy „hibázott-e”.

Ezért kulcskérdés már szerződéskötéskor: beleírják-e a felek, hogy hitel elutasítása esetén mi a sorsa az átadott pénzösszegnek.

Előleggel biztonságosabb?

Egy ügyletemben nemrégiben a vevő csak előleget adott át. A banki hitelbírálat az Otthon Start hajrában sokat csúszott, az eladó végül elállt.

A vevő visszakapta a teljes összeget!

Előlegnél nincs kétszeres visszafizetés, de cserébe a vevő sem kockáztatja, hogy elveszíti.

Az is igaz, hogy a 35-40 négyzetméteres budapesti panellakások piacán az igazán jó árat csak előszerződéssel átadott foglalóval lehet lefixálni az ügyvéd által szerkesztett adásvételi szerződés aláírásáig.

Foglaló vagy előleg – mikor melyik?

Foglaló:

• ha biztos vagy a finanszírozásban
• ha az eladó ragaszkodik hozzá
• ha gyorsan kell dönteni

Előleg:

• ha még bizonytalan a hitel
• ha több feltétel függőben van
• ha minimalizálnád a kockázatot

Forrás: e-ingatlanugyvedek.hu